Interview – So sind Hauseigentümer bei der Energiewende auf der sicheren Seite: Facility Management-Profi Marc-André Eickholz gibt Tipps

Die Energiewende ist in aller Munde. Dabei wird der mit der Wende verbundene Energie-Preisanstieg auch für Gebäudeeigentümer und Hausverwaltungen zunehmend zum Problem. Wir haben mit Marc-André Eickholz, Leiter der Abteilung Facility Management bei der NIEDERBERGER Gruppe, darüber gesprochen, wie diese gegensteuern und Einsparpotentiale nutzen können und welche Herausforderungen dabei zu meistern sind.


Frage: Wo können Gebäudeeigentümer aus Sicht des Facility Managers ansetzen, um Kosten zu sparen?

Marc-André Eickholz: Zunächst muss die Entscheidung fallen, diesbezüglich überhaupt tätig zu werden. Dann gilt es erst einmal den konkreten Ist-Zustand zu ermitteln. Dieser stellt die Basis für alle folgenden Untersuchungen und Analysen dar. Nur wenn der Eigentümer beispielsweise weiß, welche Art der Wärmeerzeugung in seinem Gebäude verbaut ist, welche Leistungsdaten sowie Parameter diese aufweist und auch in welchem Zustand sie sich befindet, kann bewertet werden, ob ein Austausch von Einzelteilen, der gesamten Anlage oder gar eine vollständige Systemumstellung rentabel ist. Möglicherweise besteht gar kein sinnvolles Optimierungspotential oder es reicht schon aus, diverse Parameter wie die Heizkurve oder ähnliches zu ändern. Die Heizung ist hier natürlich nur als ein Beispiel zu verstehen. Je nach Grad der technischen Ausstattung kommen auch raumluft- und kältetechnische Anlagen, aufwendige Beleuchtungen oder auch Druckerhöhungspumpen in Betracht. Die Palette an Optimierungsmöglichkeiten ist fast ebenso unbegrenzt wie das Optimierungspotential an sich. Wichtig ist, immer darauf Acht zugeben, dass sich eine Optimierung auch in einem definierten Zeitraum amortisieren muss. Daher ist für zuverlässige Ergebnisse eine Individualbetrachtung, unter Einbeziehung möglichst aller bekannten Einflussfaktoren, maßgeblich.


Frage: Als Gebäudedienstleister bieten Sie eine spezielle Energie-Beratung an. Wie sieht diese konkret aus und welche Erkenntnisse kann eine solche Beratung liefern?

Marc-André Eickholz: Die Energie-Beratung setzt genau an dem zuvor Geschilderten an. Der Ist-Zustand wird ermittelt und bewertet. Die unterschiedlichen Einflussfaktoren darunter das Nutzerverhalten und die Lage des Gebäudes werden herangezogen, um sich im Rahmen einer Individualbeobachtung der Variantenplanung für einzelne Gewerke zu widmen. Dabei wird zum Beispiel die Amortisation von unterschiedlichen Heiztechniken – Bestandsheizung, Brennwertkessel und Wärmepumpe – verglichen. Gaspreis, Strompreis, Nutzungszeit und Klimadaten werden hierbei einberechnet. Ebenso werden weitere mögliche Optimierungsmaßnahmen in die Analyse einbezogen. Die Wärmedämmung der Fassade, aus der sich schließlich ein komplett anderer Wärmebedarf eines Gebäudes ergeben kann, wäre in diesem Zusammenhang zu nennen. Oftmals nicht berücksichtigt kann übrigens auch in beleuchtungsintensiven Bereichen ein höherer Wärmebedarf auftreten, wenn die konventionelle Beleuchtungstechnik gegen LEDs ausgetauscht wird. LEDs strahlen immerhin deutlich weniger Wärme ab. Am Ende der Beratung steht jedenfalls immer eine Handlungsempfehlung. Sie berücksichtigt die geschätzten Umsetzungskosten und Einsparpotentiale – sowohl insgesamt als auch je nach Gewerk beziehungsweise Anlage.


Frage: Fungiert die Feststellung des Ist-Zustandes nicht auch als Basis zur späteren Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises?

Marc-André Eickholz: Das stimmt, auch wenn ein solcher Energieausweis nur geringe Aussagekraft über den energetischen Zustand eines Gebäudes geben kann, weil beispielsweise der Primärenergiebedarf beim Bezug von Fernwärme gegen Null tendieren kann, auch wenn die Fassade des Gebäudes eventuell sanierungsbedürftig ist. Zumindest steht fest, dass der Nutzer in diesem Fall so oder so für die Fernwärme zahlen muss. Daher ist die Aussage eines Energieausweises – zumindest aus Nutzersicht – diesbezüglich mit Vorsicht zu genießen.


Frage: Mit einer energetischen Sanierung allein ist es oftmals nicht getan. Vermutlich ist nicht jedem Gebäudeeigentümer bewusst, dass schon verunreinigte Luftkanäle Mehrkosten bei der Energie verursachen können. Liegen viele der vermeidbaren Kostentreiber nicht meist im Verborgenen, wo – ohne technische Hilfsmittel – kein Herankommen ist?

Marc-André Eickholz: Der Grundsatz "Aus den Augen, aus dem Sinn" ist hierzulande leider sehr weit verbreitet. Luftkanäle und Luftfilter von raumlufttechnischen Anlagen sind hierfür ein Paradebeispiel. Dabei können gerade Ablagerungen zu bedeutenden energetischen Verlusten führen. Zugesetzte Filter führen zu höheren Luftwiderständen. Entsprechend erhöht sich die notwendige Ventilatorenleistung, um eine bestimmte Luftmenge zu fördern. Vielen ist nicht bewusst, dass hier die Arbeitsstättenverordnung schon allein wegen der Hygiene regelmäßige Kontrollen vorgibt, welche solche Verschmutzungen ans Licht bringen würden. Neben der Energie ist die Hygiene in RLT-Systemen ein ausgesprochen wichtiger Aspekt, wobei Studien belegen, dass hygienisch reine Anlagen, neben den Energieaufwendungen, die Krankenquote in einem Gebäude deutlich senken können. Nicht zu vernachlässigen sind zudem überhöhte Lastspitzen im Strombezug. Auch diese fallen meist gar nicht auf. Werden diese nicht gezielt aufgespürt, können schnell deutlich höhere Stromkosten zu Buche schlagen. Im Zweifel hat der Gebäudeeigentümer beziehungsweise der Nutzer die Kosten einer einzigen Lastspitze durch überhöhte Abschlagszahlungen 12 Monate lang teuer zu zahlen. Außerdem fallen Havarien an Wasserleitungen meist gar nicht auf, wenn die Leitungen nicht regelmäßig überprüft werden. Weitere Kostentreiber sind Untertischgeräte, die Dauer-Beleuchtung in Fahrstühlen sowie zugesetzte Kälteregister. Die Liste ist lang.


Frage: Um langfristig Kosten zu sparen, produzieren immer mehr Immobilienbesitzer ihren Strom einfach selbst. Solarpanels machen es möglich. Auf dem Dach installiert, wandeln sie Sonnenstrahlen in kostbare Energie um. Was gilt es bei der Reinigung von Solaranlagen zu beachten?

Marc-André Eickholz: Die Installationen einer Solaranlage sind 365 Tage im Jahr den Witterungen ausgesetzt und verdrecken recht schnell. Die Folge: Der Wirkungsgrad der Solarzellen nimmt ab. Das bedeutet: Der Schmutz muss runter. Viele Studien belegen, dass schon die herkömmliche, jährliche Verschmutzung die Leistung der Solarpanels um bis zu 30 Prozent mindern kann. Abhängig von der Lage der Anlage versteht sich. Wir reinigen Solarmodule grundsätzlich mit "weichem" Wasser, um zum einen die Oberflächen zu schonen und die Garantieansprüche unseres Kunden gegenüber dem Hersteller zu wahren. Zum anderen sorgen wir so für ein kalk- und streifenfreies Trocknen und erschweren die damit direkt verbundene Wiederanschmutzung. Zudem besteht dann keine Gefahr, dass Rückstände von Tensiden, bei der nicht zu unterschätzenden Hitzeentwicklung direkter Sonneneinstrahlung, einbrennen. Da die Oberflächen der Panels aus Glas bestehen und somit meist sehr kratzempfindlich sind, werden diese vor der schonenden Bürstenreinigung (Mikrofaser) sozusagen eingeweicht. Nur bei hartnäckigen Verschmutzungen kommt unter größter Vorsicht eine Rotationsbürste und gegebenenfalls Reinigungschemie zum Einsatz. Bei älteren Anlagen ist übrigens mit einem Nachlassen der Materialqualität der Dichtungen zu rechnen, da diese unvermindert UV-Strahlung ausgesetzt sind. Dieser Umstand kann sich auf die zu verwendende Wassermenge und Einweichzeit auswirken. Solarpanels sollten daher nur von geschultem Personal gereinigt werden.


Frage: Eine Vielzahl von Anbietern, die Dienstleistungen rund um das Facility Management offerieren, tummelt sich auf dem deutschen Markt. Desto größer auch die Wahrscheinlichkeit, an die Falschen zu geraten. Worauf sollten Hauseigentümer bei der Wahl des Dienstleisters achten, um bei der Energiewende auf der sicheren Seite zu sein? Gibt es bestimmte Zertifizierungen, an denen Qualität und Expertise erkannt werden können?

Marc-André Eickholz: Eine Unterscheidung von kompetenten und nichtkompetenten Unternehmen ist für Hauseigentümer zumindest vorab schwierig. Sie sollten darauf achten, dass die beratenden Mitarbeiter des Dienstleisters speziell geschult worden sind – insbesondere Lehrgänge nach VDI oder zur aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) durchlaufen haben. Einen Schulungsnachweis liefern spezielle Zertifikate. Das Ausschlaggebende im Bereich Energie ist aber sicherlich eine gesunde Kombination aus Erfahrung und Knowhow über innovative oder effektive, bewährte Techniken.